物权法学·共有·共有物管理·保存和利用(t)
民事 排除妨害 受配人 动迁 公有住房 居住权 伪造签名 房
屋买卖合同 房屋所有权登记 所有权人 恢复原状 共同共有 共有物 配偶 入住
物权法学
共有物管理共有物处分公有住房房屋居住权
明确共有物管理的定义，掌握共有物管理的行使主体。
上海市闵行区人民法院
民事一审
★☆☆☆☆被中国法制出版社《中国法院年度案例：物权纠纷》
录
排除妨害纠纷
()闽民三(民)初字第号
年01月01日
谷月琴袁洋谷栋
徐珏
当事人与其他受配人因房屋动迁取得公有住房的居住权后，各方并未明确约定共有关系，此时能否认定各方共同共有对公有住房的居住权，一方入住公有房屋时，是否需经其他方同意。
一审法院判决：确认谷月琴、袁洋、谷栋在涉案房屋内享有居住权；驳回谷月琴、袁洋、谷栋的其余诉讼请求。
宣判后，双方当事人均未提起上诉，一审判决已经发生法律效力。
当事人与其他受配人因房屋动迁取得公有住房的居住权后，伪造其他受配人签名签订房屋买卖合同并办理房屋所有权登记，将其登记为房屋唯一所有权人，但法院判决确认房屋买卖合同无效，当事人将房屋所有权恢复原状，故各受配人对公有住房仍享有居住权。又因双方未明确约定共有关系，故各受配人共同共有对公有住房的居住权，对共有物的管理具有相同权利、义务，未经一致同意不得对共有物进行处分。当事人死亡后，其配偶依法取得对共有住房的居住权，此时受配人入住公有房屋应取得当事人的配偶同意，双方未能达成一致的，应依法确认受配人对共有物的居住权，但受配人不得直接入住公有房屋。
因房屋动迁，谷文荣、陈秀梅和谷月琴、袁洋、谷栋作为被安置人员对涉案房屋享有居住权。后谷文荣伪造谷月琴、袁洋、谷栋签名签订《职工家庭购买公有住房协议书》、《上海市公有住房出售合同》，并办理房屋登记将其登记为唯一所有权人，谷文荣去世后，涉案房屋始终由徐珏、谷雨欣居住。但是，法院生效判决确认上述合同均为无效，并判令徐珏、谷雨欣将涉案房屋的产权登记恢复为置业公司所有，至此涉案房屋恢复至原始状态，所有权归属置业公司，谷月琴、袁洋、谷栋对涉案房屋享有居住权，同时至于徐珏则通过与谷文荣婚姻关系取得对涉案房屋的同住人资格。
根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，用益物权等财产权利可以参照该法关于共有的规定，对于用益物权的共有关系可以参照共同共有的相关规定处理。本案中，谷月琴、袁洋、谷栋及徐珏对涉案房屋均享有居住权，该居住权应属用益物权。对于共有物的管理问题，因各方当事人均未约定，故适用共同共有的相关规定。谷月琴、袁洋、谷栋要求入住涉案房屋即属于对共有物管理的问题，该行为应取得各共有人一致同意。现徐珏拒绝谷月琴、袁洋、谷栋入住，且现有条件下谷月琴、袁洋、谷栋与徐珏关系不睦，且涉案房屋不能予以分割，故谷月琴、袁洋、谷栋不适宜入住。据此，谷月琴、袁洋、谷栋未经徐珏同意，不能变更房屋现有的使用状态，但其在共有基础丧失时可请求分割系争房屋之权益。
《中华人民共和国物权法》第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
第一百零五条两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。
民事起诉状民事答辩状律师代理意见书民事一审判决书
1.简述共有物管理的概念及管理方式。
2.论述共有物管理的例外规定。
3.浅析共同共有人对共有物的管理。
(如使用请核对裁判文书原件内容)
《民事判决书》
原告：谷月琴。
原告：袁洋。
原告：谷栋。
被告：徐珏。
本院经审理查明：年1月12日，案外人谷文荣与市东市政建设综合开发公司签订《房屋拆迁安置协议》一份，约定：市东市政建设综合开发公司对上海市人民路弄x号房屋进行市政动迁；被安置人员为谷文荣、陈秀梅及原告谷月琴、袁洋、谷栋；安置房屋位于上海市闵行区上陇新村67号50x室，后双方协商变更为上海市闵行区上中西路弄67号50x室，合计居住面积为56.65平方米；房屋性质为公房。年2月7日，上海市闵行区物业开发管理总公司陇南房管所颁发公房租赁凭证，确定系争房屋的承租人为谷文荣，同住人为陈秀梅及原告谷月琴、袁洋、谷栋。年，陈秀梅病故。经查，原告谷月琴与谷文荣系姐弟关系，陈秀梅系其母亲。
年12月，谷文荣与被告徐珏在系争房屋内结婚，并育有一女谷雨欣。谷文荣于年利用其岳父徐祥坤的工龄所享受的优惠，模仿谷月琴、袁洋、谷栋的签名，与上海恒浩物业管理有限公司签订《职工家庭购买公有住房协议书》。同年7月24日，谷文荣与售房单位上海沪莘置业发展有限公司签订《上海市公有住房出售合同》。根据该合同约定，谷文荣以元的合同价格购买系争房屋，并将该房屋登记于谷文荣一人名下。年11月，谷文荣病故。年1月18日，被告徐珏以继承方式，将系争房屋的产权变更登记为其与谷雨欣共有。
同年3月9日，原告谷月琴、袁洋、谷栋向法院提起诉讼，要求确认公有住房买卖合同及《职工家庭购买公有住房协议书》无效，上海市闵行区上中西路弄67号50x室房屋恢复至原状。年8月5日，上海市闵行区人民法院作出一审判决：1.上海恒浩物业管理有限公司与（署名）“谷文荣、谷月琴、袁洋、谷栋、徐祥坤”签订的关于上海市闵行区上中西路弄67号房屋的《职工家庭购买公有住房协议书》、上海沪莘置业发展有限公司与谷文荣签订的关于上述房屋的《上海市公有住房出售合同》均为无效；2.徐珏、谷雨欣协助将上述房屋的产权登记恢复为上海沪莘置业发展有限公司所有；3.上海沪莘置业发展有限公司将上述《上海市公有住房出售合同》约定的购房价款元（如果按照政策另行享受优惠，应当据实结算）返还给徐珏、谷雨欣。嗣后，被告徐珏与谷雨欣不服一审判决，提起上诉，上海市第一中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。
年5月26日，经核准登记，系争房屋的产权恢复登记至上海沪蒂置业发展有限公司名下。
由于被告徐珏拒绝原告谷月琴、袁洋、谷栋入住系争房屋，谷月琴、袁洋、谷栋诉至法院，请求判令确认谷月琴、袁洋、谷栋在系争房屋内享有居住权，被告为谷月琴、袁洋、谷栋入住该房屋提供协助。
庭审中，经法院释明，谷月琴、袁洋、谷栋及徐珏表示在本案中不要求以一方退出共有关系、另一方作经济补偿的方式处分其权利。
本院经审理认为：依据生效判决，系争房屋的权属状况应恢复至原始状态，因此依据原公房租赁凭证，谷月琴、袁洋、谷栋具备系争房屋的同住人资格，理应享有在系争房屋内的居住权。徐珏认为谷月琴、袁洋、谷栋因户口未迁入且未实际居住，故不符合共同居住人的条件，对此本院认为，因谷月琴、袁洋、谷栋基于房屋动迁而成为系争房屋的原始受配人，故是否迁入户口及实际人住并不影响其同住人的资格，该抗辩意见，本院不予采信。故谷月琴、袁洋、谷栋要求确认居住权的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但系争房屋受配后，该房屋长期交由被告徐珏与谷文荣管理和使用，自谷文荣病故后，被告徐珏作为其遗孀携带谷雨欣一直居住使用系争房屋，而谷月琴、袁洋、谷栋则出于亲情，在被告徐珏与谷文荣结婚后于他处另行居住，均有稳定的住所。且综合目前的客观条件来看，谷月琴、袁洋、谷栋与被告徐珏的关系确不融洽，系争房屋的结构为两室一厅，也不适宜谷月琴、袁洋、谷栋、被告徐珏及其未成年女儿谷雨欣共同居住。
综上，本院认为，谷月琴、袁洋、谷栋虽在系争房屋内享有居住权，但居住权是一种权益，实际入住并非是实现居住权益的唯一途径。根据《中华人民共和国物权法》第九十六条的规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。现谷月琴、袁洋、谷栋要求人住系争房屋，系属共有物的管理问题，理应征得全体共同权利人的一致同意，现作为共同权利人之一的被告徐珏反对谷月琴、袁洋、谷栋入住，且在现有条件下，系争房屋确实也不适宜由谷月琴、袁洋、谷栋入住，故对于谷月琴、袁洋、谷栋要求被告徐珏协助其入住系争房屋的诉讼请求，本院不予支持。
上海市闵行区人民法院依照《中华人民共和国物权法》九十六条、第九十七条、第一百零三条、第一百零五之规定，作出如下判决如下：
1.确认原告谷月琴、袁洋、谷栋在上海市闵行区上中西路弄67号50x室房屋内享有居住权；
2.驳回原告谷月琴、袁洋、谷栋的其余诉讼请求。
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